【房地合一稅試算】房地合一稅全攻略｜實用公式＋節稅方法一篇搞懂
「我高雄房子持有6年，現在賣會被課房地合一稅嗎？能不能幫我試算一下要繳多少？」
不論你是第一次賣房的新手屋主，還是已經有過一次或多次賣房經驗，其實都可能遇到房地合一稅的課稅問題。房地合一稅聽起來很可怕，但其實只要了解基本原則，再搭配簡單的房地合一稅試算方式，你就能大致知道自己會不會被課稅、要繳多少。
本篇文章會用淺顯易懂的方式，帶你了解：
✅ 什麼情況會被課房地合一稅
✅ 哪些人可以免稅
✅ 怎麼試算可能的稅金
✅ 有哪些合法節稅方式
如果你正在考慮賣房，這篇文章你一定要看！
一、什麼是房地合一稅？
房地合一稅，是針對房屋和土地的交易所得(也就是你賣房賺的錢)所課的稅。
⬛ 課稅目的：防止短期炒房，讓市場交易更公平
⬛ 課稅依據：實價登錄資料
⬛ 計稅對象：個人、法人均適用，只要有房地產交易利得都可能被課稅
⬛ 計算基準：實際交易價－原購成本－費用＝淨利(課稅基準)
1️⃣適用「房地合一稅」還是「舊制」？
房地合一稅是從 105 年 1 月 1 日開始實施的，在那之前，房屋和土地是分開課稅，也就是「舊制」。
主要判斷依據：取得日
| 取得時間 | 適用稅制 |
| 105年1月1日之後取得 | 適用房地合一稅 1.0 |
| 110年7月1日之後取得 | 適用房地合一稅 2.0 |
| 105年1月1日以前取得 | 適用 舊制（分開課稅） |
2️⃣房地合一稅 2.0 和 1.0 有什麼差異？
房地合一 2.0 是政府針對「短期炒房、轉單套利、租稅規避」的升級版，讓稅制更公平、房市更穩定。
⬛1.0 寬鬆：不課預售屋、稅率較低、節稅空間比較大
⬛2.0 嚴格：預售屋也要課稅、短期買賣稅很重(最高45%）、節稅要實質憑證
| 持有期間 | 1.0 稅率 | 2.0 稅率 |
| 1 年內 | 45% | 45% |
| 1～2 年內 | 35% | |
| 2～5 年內 | 20% | 35% |
| 5～10 年內 | 20% | |
| 10 年以上 | 15% | 15% |
📢2.0 對短期買賣課更重（1年內高達 45%）
二、計算方式
1️⃣簡易試算方式：
⭐實際成交價 － 原始買房成本 － 可扣除費用 ＝ 淨利
⭐淨利 Ｘ 稅率 ＝ 應繳房地合一稅額
2️⃣可扣除項目
| 項目 | 簡要說明 |
| 房屋與土地買價 | 包含購買契約上記載的成交總價（實價登錄金額） |
| 契稅 | 購屋時繳納的契稅，可列入成本 |
| 印花稅 | 房屋買賣契約上貼的印花稅 |
| 規費 | 包括登記規費、謄本費等 |
| 代書費／律師費 | 包括產權過戶、法律諮詢相關費用 |
| 裝潢與修繕費用 | 房屋整修、裝潢（如水電、磁磚、油漆、隔間）等實支費用，需有合法發票 |
| 仲介費 | 透過房仲購屋時支付的服務費，需有收據或發票 |
| 貸款手續費 | 與貸款銀行收取的開辦費等 |
| 驗屋費 | 購屋前驗屋費用，若可舉證亦可列入 |
📢 注意事項：
⬛要有憑證：發票、契約、收據等，最好完整保存。
⬛實支實付原則：只有真正支付的費用才能列入。
⬛不可扣項目：如家具、家電等「可搬動資產」無法列入成本。
| 👨💼房譯使者－小天 只要有憑證，就能報稅用😇 無發票但有實際付款的項目，仍可附付款證明或簡易契約嘗試申報，但需視稅務員認定（風險較高） |
如果沒有保留任何裝潢發票或費用單據，政府允許用「標準扣除法」來試算成本，也就是：
⭐費用扣除額 ＝ 房地成交總價 × 3%
3️⃣稅率
個人（自然人）
| 身份別 | 持有期間 | 適用稅率 |
| 境內自然人 | 2年以內 | 45% |
| 超過2年未逾5年 | 35% | |
| 超過5年未逾10年 | 20% | |
| 超過10年 | 15% | |
| 非境內自然人 | 2年以內 | 45% |
| 超過2年 | 35% |
📢 境內自然人：持有年限越長，稅率越低，可適用自用住宅400萬免稅條件。
| 👨💼房譯使者－小天 房地合一稅對「持有未滿2年就出售」的房子課很重的稅喔！ 賣房利潤最高可能被課到 45%，建議能撐過兩年再賣，稅會差很多！ |
法人
| 身份別 | 持有期間 | 適用稅率 |
| 境內法人 | 2年以內 | 45% |
| 超過2年未逾5年 | 35% | |
| 超過5年 | 20% | |
| 非境內法人 | 2年以內 | 45% |
| 超過2年 | 35% |
📢 請注意，法人無法適用自用住宅的免稅優惠。
4️⃣持有期間
起算點：取得房地產的登記完成日（如買賣移轉登記完成日）
結束點：出售移轉登記完成日
| 👨💼房譯使者－小天 １．持有期間是採「登記日到登記日」為準，不是簽約日！ ２．如果買賣簽很早，但過戶拖到很晚才完成登記，會導致持有期間變長或變短！可能影響稅率！ |
5️⃣實例說明
【假設】
⬛原始買房成本：800 萬（含代書、契稅等）
⬛裝潢與修繕費用：50 萬
⬛仲介費：30 萬
⬛實際成交價：1,500 萬
⬛持有年限：6 年
【計算步驟】
⭐實際成交價 － 原始買房成本 － 可扣除項目 ＝ 淨利
１５００萬 － ８００萬 － （５０萬＋３０萬） ＝ ６２０萬
⭐淨利 Ｘ 稅率 ＝ 應繳稅額（房地合一）
６２０萬 Ｘ ２０％ ＝ １２４萬
✅ 若有其他可列舉扣除費用（如土地增值稅），稅額還可以再降低！
三、節稅方式⭐
1️⃣發票保存（可扣除費用）
2️⃣減稅條件
在房地合一稅制度中，針對一些特定困難情況或社會弱勢情境，設有「減稅或免稅的特別規定」，可以幫助民眾在不得已的狀況下減輕稅負。以下是房地合一稅減稅申請中最常見、最實用情況：
| 減稅條件 | 說明 |
| 非自願離職／調職 | 例如被裁員、資遣、公司調職到外縣市，無法繼續居住原屋。 |
| 重大傷病 | 自己或直系親屬罹患重病（癌症、中風、重大手術等）導致需賣屋應急。 |
| 無力清償債務 | 房貸壓力、失業收入中斷等，無法再維持原本房貸支出。 |
| 房屋遭災或安全疑慮 | 火災、水災、地震、鄰居越界破壞建築等，導致無法繼續居住。 |
| 繼承取得導致共有或爭產 | 多人繼承房屋，無法協議使用，只能出售變現，或法院強制處分。 |
| 離婚分產 | 夫妻協議財產處分或法院判決分割，被迫出售不動產分配。 |
3️⃣自用住宅 400 萬免稅⭐
Q：我可以用「自用住宅免稅」嗎？
你若是第一次賣房，很可能符合這條件，稅金就可以直接歸零。需同時滿足４條件：
⬛房屋和土地都在你、配偶、未成年子女名下
⬛這間房有實際居住，且連續自住滿6年（不能出租、營業）
⬛過去6年沒有用過這個免稅資格
⬛賣房淨利不超過400萬
Q：曾經賣過房，這次再賣還能免稅嗎？
為了防止頻繁利用免稅優惠進行投資炒作，稅法規定：
個人、其配偶、未成年子女在交易前6年內，未曾適用自用住宅400萬元免稅額。
✅ 只要距離上次使用自用住宅免稅超過6年，即可使用免稅資格
| 👨💼房譯使者－小天 超過４００萬淨利的部分才課稅，這對自住屋主來說幫助非常大！要特別留意！ |
4️⃣重購退稅條件⭐
若你賣掉房屋後在兩年內購買另一間自住住宅，並符合以下條件，就可申請退稅：
⬛新購房地產需登記在本人或配偶、未成年子女名下
⬛新購房為實際居住用途
⬛賣房後兩年內完成購買並辦理退稅
| 👨💼房譯使者－小天 實務上常有房地合一稅申請「自用免稅額」及「重購退稅」常犯錯誤，小天會再另外整理案例分享給大家😇 |
小天總結＆建議
只要你在賣房時有賺到錢，原則上都會被納入房地合一稅的課稅範圍。但並不是人人都需要繳哦！
📢給買方(未來屋主)的建議
近期打算要買房的您，未來也會有高度可能性進行出售，以下給您一些建議：
1️⃣如果你打算自住，建議持有至少6年再轉售，能享受免稅或較低稅率
2️⃣保留所有買房費用憑證(契稅、代書費、裝潢費等)，以備將來賣房節稅使用
3️⃣未來如果想享自用免稅，要注意屋主登記身份（房子登記在誰身上）
📢給賣方(現在屋主)的建議
不同屋主狀況不同，關鍵在於持有時間、房屋用途、成本證明等等，以下給您一些建議：
1️⃣若有打算賣房，賣前先試算房地合一稅，確認是否符合免稅或節稅條件
2️⃣趁還沒出售前檢查有無遺失的裝潢發票、契稅憑證、仲介費用單據等
3️⃣若計畫換屋，可考慮「賣舊買新」後辦理重購退稅
4️⃣不確定怎麼試算？歡迎找房仲協助，賣前做好功課，才不會賣完才發現要繳幾十萬稅！
📩 如果你需要免費試算或想了解怎麼節稅，小天可以協助你初步估算，讓你多拿回一點賣房收入。歡迎留言或私訊我！
